尽管三季度全国主要城市房地产市场成交有所回落，但龙头房企销售业绩继续保持着较快的增长速度。龙头企业良好的业绩表现一方面要归功于一二线城市刚性和改善性需求的持续释放。但另一方面，众多龙头房企积极寻求变革的努力同样也功不可没。这其中碧桂园表现尤为突出，在三四线城市整体销售增长表现不佳的背景下，企业锐意变革，推出“全民营销”模式，前三季度业绩实现了翻番增长；此外，保利地产今年重磅推出的区域“组团营销”，同样实现了销售规模的快速增长；绿地则继续推进扩张之路，积极拓展商业和海外业务，力争向商业帝国和国际跨国公司转型；而阳光城通过经营模式变革于今年跑步进入TOP50行列……。随着越来越多企业完成从“蛹”到“蝶”的蜕化，使得整个行业能挣脱种种束缚，不断升级壮大。

  2013年前三季度，上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高；与去年同期相比，TOP20企业市场份额增加了1.05个百分点，虽然TOP10和TOP20企业的集中度上升速度放缓，但是依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企依然继续扩大市场份额、巩固行业的地位，未来行业集中度上升仍是大势所趋。

上榜企业销售金额集中度

  而在销售面积集中度方面，龙头房企表现类似于金额集中度。相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企业市场份额从8.39%上升至9.31%，增加0.92个百分点。同时，TOP20企业市场份额也较去年同期增加了1.24个百分点。

上榜企业销售面积集中度

  2013年，TOP50房企销售业绩实现了跨越式增长，在8月份时，已有部分房企上调了预定的销售目标。从TOP10、TOP20和TOP50的入榜门槛来看，标杆房企实现了金额与面积双双大幅提升，值得关注的是TOP50金额门槛已超百亿元。

  从金额角度来看，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，较2012年前三季度300亿元门槛相比，增幅达到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著，销售金额从2012年前三季度的140亿元增加至今年的247亿元，同比增长76%。此外，TOP50房企金额门槛同比增长62%，首次突破百亿大关。

  在面积方面，今年前三季度TOP10房企入榜门槛为368万平方米，较去年同期增加了92万平方米，增长幅度达33%。TOP20房企则从156万平方米增加至210万平方米，增长了35%。同时，TOP50房企也有44%的增幅。

  金额、面积门槛同时大幅提升，标明大型房企普遍抓住政策、环境利好因素去库存，在这股持续回暖的浪潮中实现了资金的快速回笼。

2013年前三季度房地产企业销售入榜门槛(单位：亿元、万平方米)

  在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击，快速锁定销售业绩，而由此，伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变。可以看到，今年前三季度，龙头房企地位稳固，央企持续领跑行业，而从梯队变动来看，房企间的差距进一步加大，尤其是第一梯队拉大了。

  对销售金额进行分析，梯队分布上，今年前三季度，第一梯队中，500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家；其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面；销售均值上，各梯队销售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯队500亿以上房企的均值为861亿元，比去年同期高出97亿元；龙头企业表现上，央企及地方强势国企表现十分抢眼，首先，金额榜前五名有三家归属央企，绿地、保利及中海销售均突破800亿元，其中绿地表现极为抢眼，连续两个季度居行业亚军地位，前三季度销售金额达到1012亿元，同比增长39%。

  对销售面积进行分析，梯队分布上，第一梯队延续辉煌，800万方以上房企数量从2家增加至4家；销售均值上，各梯队销售均值全部超过去年；龙头企业表现上，恒大以1105万方销量领跑众房企，绿地销售面积达到1101万平方米超过万科成为销售面积亚军。

2013年前三季度房地产企业销售业绩梯队格局表

  踏着行业回暖的步伐，各大企业不断加快推案和销售的节奏，业绩继续保持快速增长。其中，行业龙头企业万科、绿地、保利、中海以及恒大的表现非常突出。从销售金额看，万科、绿地双双突破千亿；中海尽管尚未完成与中建的整合，但前三季度业绩也已达到900亿元，同比增长19%。恒大由于从三季度开始，提高了上市货量，三季度表现突出，在面积榜上依然保持着龙头地位。从趋势看，今年全年五大领军房企均有望步入千亿军团。

  具体来看，2013年前三季度，万科以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大，中小户型产品销量占比高达90%，迎合了主流市场需求，保证了业绩增长。

  绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%，增速在五大领军企业中位居第一。绿地成功在港借壳上市后，企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期；从业绩上看，与万科的差距在不断拉近。

  恒大地产前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。今年以来，恒大持续优化了土地结构，加强了一二线以及近市中心的三四线核心地段的拿地力度；结构调整后，企业的销售业绩增速也将进一步提升。另外，三四线的新型城镇化建设有望于今年底明年初展开，企业或将进入黄金发展期。

2013年前三季度万科、恒大、绿地、中海、保利销售业绩(单位：亿元，万平方米)

  碧桂园、世茂作为两家排行前十的实力房企，今年前三季度业绩再度快速提升。而融创得益于合作开发能力和高周转，业绩保持高速增长。

  碧桂园销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%。在近两年三四线行情整体弱于一二线城市的背景下，企业积极求变，于2012年提出“全民营销”计划，并在2013年全面推广落实。同时，企业今年推进了拿地变革，将拿地权限下放，以提高拿地效率、加快高周转，从一定程度上增加了企业的可售货量，为业绩提升打下基础。另外，今年碧桂园还成立海外事业部和商管公司，致力于多元化经营，形成海外地产与商业地产并举的发展格局。

  世茂房地产前三季度销售额为482亿元，同比提升36%。这与公司营销和产品的变革有很大的关系：营销变革上，实行矩阵式管理，下放权力，以增强对市场的反应力；产品变革上，已设计的大户型住宅产品及时转变为中小户型，以此抓住刚需客户，弱化政策风险。另外，世茂今年上半年的新开工量是龙头房企中最高的，达到了1430万平米，预计明年上市货量可达1400-1500万方，企业业绩将进入跃升期。

  融创中国前三季度销售额为324亿元，同比上升63%，如果加上协议销售额，融创前三季度已接近400亿，并且四季度有多个高端项目开盘，全年突破500亿大关基本无悬念。融创销售业绩的大幅攀升，一方面得益于企业持续强化了大项目合作开发和高周转的优势；另一方面则是上半年沪津渝京杭五大销售区域行情持续升温，企业通过区域深耕、开发中高端项目的战略路线，用随行就市策略快速揽金。此外，在龙头企业中，融创的土地储备相对较少，因此，今年进行了相对激进的土地收购，今年前三季度，融创的拿地面积和销售面积之比达到了2.4，远远高于TOP10企业的平均水平。融创还加快了开工和销售进度，明年的销售业绩预计将继续强劲增长。

2013年上半年碧桂园、世茂房地产、融创中国销售金额(单位：亿元，%)

  在当前的市场环境下，成长型企业的发展探索自身的发展路径，在不断扩大规模的同时，优化企业的运营管控，增强资金的配置能力、降低企业融资成本。

  旭辉集团自上市以来一直保持稳健的销售节奏，前三季度销售额为122亿元，完成全年目标的97%。专注刚需的旭辉，在长三角及周边地区有多个优秀项目如苏州旭辉华庭、合肥旭辉御府等项目，每次开盘均出现一房难求的现象；而在企业运营方面则强调成长性、盈利性和安全性的平衡。今年企业继续保持高周转的策略，在拿地后8个月内开盘，11个月即实现资金快速回笼周转。这一方式既加快了企业的周转，也为企业业绩的稳健发展带来强大的推动力。

  路劲基建的房地产业务同样进入了快速上升期，企业今年前三季度销售额105亿元，同比上升40%。对于路劲而言，企业的项目定位较为精确，以首置首改型产品为主，价格普遍与所在区域均价持平或略低，迎合了购房者的需求。同时在区域分布上，路劲的城市覆盖中有四个一线城市及多个经济发达地区，各城市房地产市场销售均较为活跃，因此，极大地提高了企业自身的盈利能力，提升企业的业绩水平。

  金辉集团前三季度销售额106亿元，同比增长56%。企业主推刚需项目，在全年项目略有提价的情况下，仍然销售火爆，特别是在无锡、苏州、福州、西安、重庆等城市多批次小体量推案，日光盘频现，多数项目首日销售率达到80%-90%。从企业项目布局及未来市场走势判断， 150亿元的全年销售目标将轻松完成。

2013年上半年旭辉、路劲、金辉等其他企业销售金额及排名(单位：亿元，%)

  从上榜企业业绩的完成情况来看，大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4，快于时间进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。特别需要指出的是，去年销售额离500亿量级一步之遥的碧桂园和世茂房地产，今年都将大幅超过500亿。融创前三季度销售额已经达到324亿元，由于四季度供货量充足，加上年末的中高端市场一般都会有一波行情，预计融创四季度每月的销售额都将超百亿，全年突破500亿大关基本没有悬念。此外，我们预计500亿军团的数量将从去年的8家上升至12家左右。

  在市场大好形势的激励下，国内重点房企普遍加大了新开工力度，今年上半年，世茂新开工建设1430万方，是去年同期的5倍多，万科、保利、恒大都在800万平米以上，金地、荣盛、雅居乐也有逾300万方的体量新开工。新开工面积的大幅提升将确保2014年企业销售业绩的继续增长。

  另外，值得国内房企注意或关注的是：在拿地方面，今年以来国内“地王”项目不断刷新，推高了一二线城市土地的价格，使一二线城市开发风险加大，对此企业扩张应适当保持谨慎。而在融资方面，下半年国内证券市场再融资预计将正式开闸放水，那些专注于保障房、刚需的上市房企将普遍受益；与此前相对宽松的环境不同，海外融资可能趋紧。对此，房企应积极应对，加快协调布局和变革转型，以实现长远平稳地发展。

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