还有20天，就到2018年了，房地产历史上最波折的2017年即将过去，这一年，从一季度的疯狂保障，春节前后二手房价格就涨了15%，到3月份开始的调控风暴。下半年楼市出现了肉眼可见的房价下跌。

二手房很多区域跌幅已经接近20%。这一年的跨越历史上从未有过。

看这一年，北京房地产市场的效果将会是谁？

在还有20天的时候，从数据看，最高销售额将在50亿左右！

从2017年北京商品房类的住宅与别墅看，目前销售额最高的项目是中国玺46亿，其次是泰禾丽春湖院子的45亿，最后谁是销冠将在这两个项目中产生。

后面看，第三基本已经确定将是景粼原著，华润城与泰禾拾景园将竞争销冠榜第四。

后面依次是万科翡翠公园、华润昆仑域、西山燕庐等项目。

从全北京的市场看，2017年在历史最严格的限价，限购，限签等政策影响下：北京房地产市场签约金额为：1627亿，相比2016年全年减少了近1000亿。而开发商拿地则多花了2000亿！

所以从这个市场看，2018年可以预期的变化主要有几点：

1：二手房2018年很可能跌下10万套的最近数年历史最低值

从最近数年数据看，2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌51%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值，如果看4月开始的调控影响，成交量已经低于2014年。所以可以预期的是2018年，北京二手房市场成交量将继续低迷！

但从市场走势看，2018年对于购房者来说，恰恰遇到了一个可以挑选的好机会！

2：银行利率远未到最高点！

最近10年的基准利率显示，当下房贷的基准利率是历史最低，而如果对比2008年的7.2%，还有巨大的上升空间，即使看2014年当年的基准利率也高达6.55%。

3：商品房改善住宅依然稀缺，但小户型供应将井喷！

从目前的土地市场看：截止今天北京已经成交67宗住宅用地，其中合计共有产权面积达到了271万平米，大约能够提供共有产权房3.5万套。

另外配建的限价商品房住宅大约在311万平米，大约在3万套左右，出租房大约在91万平米，提供的出租房大约在1.5万套。

商品房住宅供应土地量是2016年的7倍。土地供应大幅度增加，将明显抑制2018年北京房地产市场价格。

小户型供应井喷，大户型供应减少！所以2018年北京房地产市场唯一受到冲击比较小的市场将是中端改善市场。

4：郊区供应井喷，特别是平谷等地！

从数据看，五环内市场依然稀缺，但远郊区供应将井喷！

特别是平谷、延庆，这2个区域市场将出现非常恐怖的供应量！

5：高比例出租房用地企业将全面亏损！

对于在2016年11月-2017年上半年，非理性抢地的开发商来说，将面临巨大的压力。

大部分地块都有亏损的风险，当时大部分开发商拿地计算都按照可以变相销售做的拿地成本测算，而现在禁止后，对于企业来说，很难获得现金流，将面临巨大的资金压力。

禁止以租代售，对于北京市场来说，影响最大的是2016年11-12月成交的4宗100%持有的地块！

这些地块将肯定亏损。另外几宗高比例持有的出租房地块，亏损的可能性也非常大。

从楼面价计算，以其中一宗地块为例：13万平米出租房屋的楼面价达到了3.8万，而额外可能的价值只有千人配套商业+地下车位等。

持有的住宅部分按照3-4%的租金收益计算。长久租赁权价值预计在3-4万一平米。（变现难度极大，可能通过基金上市或者长期使用权出让，但是都面临政策难题。）

唯一的办法是只能依赖：REITs+千人商业配比+地下。禁止以租代售后，这四宗100%持有的出租房地块地肯定将亏损。其他几宗高比例持有的地块，也很难盈利。

6：2018年的北京市场将是小年，但也恰恰因为这个，购房者更值得入市！

从2017年北京房地产市场数据看整体市场依然持续在7月来的低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。

首先：过去一年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了近50次各种调控措施：

经过连续6个多月的连续楼市调控，随着初期各种政策持续发布后，市场对政策逐渐适应。随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊

预计后续市场将继续在低位运行。

整体二手房价格调整非常明显，从4月开始到现在6个月累计跌幅超过15%，部分区域房源价格接近20%，北京二手房价格已经接近2016年四季度。

二手房的低迷也导致新建住宅购房者换房客户很难有资金与资格。

从目前市场看，预计2017年四季度北京楼市将继续处于低温中。

北京楼市加法调控措施明显发力：

今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行

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